1.25 Mb.Название страница16/16Дата21.11.2012Размер1.25 Mb.Тип Смотрите также: 16 ^ Расчет рыночной стоимости сравнительным подходом В основе Сравнительного подхода к оценке лежит принцип спроса и предложения, согласно которому цена устанавливается в результате взаимодействия между спросом и предложением. Предложение ЂЂЂ это количество товаров, имеющихся в наличии по определенной цене, спрос ЂЂЂ количество товаров, требуемых по определенной цене. Другими словами ЂЂЂ благоразумный покупатель не заплатит за объект недвижимости сумму большую, чем та, которая была недавно уплачена за объект аналогичный оцениваемому объекту. Сравнительный подход ЂЂЂ совокупность методов оценки стоимости объекта недвижимости, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами недвижимости, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними. Применение сравнительного подхода основано на предположении, что осведомленный, разумный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше, чем цена приобретения (предложения) на том же рынке другого объекта недвижимости, имеющего аналогичную полезность. При практическом применении сравнительного подхода рассматриваются объекты аналогичные оцениваемому объекту недвижимости, которые были проданы или, по крайней мере, предложены на продажу. Затем делаются поправки (корректировки) на различия, которые существуют между оцениваемым и сопоставимыми объектами. Скорректированная цена позволяет определить наиболее вероятную цену оцениваемого объекта, если бы он предлагался для продажи на открытом, конкурентном рынке. Оценка в рамках сравнительного подхода заключается в последовательном выполнении следующих действий: 1. Исследование рынка с целью сбора достоверной информации о недавно совершенных в свободных рыночных условиях сделках, о предложениях по продаже аналогов объекта оценки; 2. Определение подходящей единицы сравнения (например, квадратный метр общей площади объекта недвижимости в долларах США) и проведение сравнительного анализа по выбранной единице; 3. Сопоставление оцениваемого объекта с выбранными объектами-аналогами с целью корректировки их продажных цен или исключения из списка сравнимых; 4. Установление стоимости оцениваемого объекта путем сведения скорректированных стоимостных характеристик сравнимых объектов к одному стоимостному показателю. Аналоги объекта оценки имеют различные рыночные характеристики (элементы сравнения). В оценочной практике принято анализировать следующие элементы сравнения: - набор прав на недвижимость; - условия финансирования сделки; - условия сделки купли-продажи; - время совершения сделки купли-продажи. Наиболее часто анализируются также следующие элементы сравнения: - местоположение объекта недвижимости; - транспортная доступность; - физические характеристики объекта недвижимости; - экономические характеристики объекта недвижимости; - характер использования объекта недвижимости; - компоненты цены продажи, не связанные с объектом продажи. Вносимые поправки делятся на последовательные и кумулятивные. При последовательных поправках каждый раз корректируется откорректированная цена. При непоследовательных (кумулятивных) корректировках необходимо учитывать их суммарный эффект. Первые четыре вышеперечисленные корректировки относятся к последовательным корректировкам и определяют цену сделки с объектом при нормальных рыночных условиях на дату оценки и являются базой для остальных корректировок. Для расчета и внесения поправок используется множество различных методов, среди которых можно выделить следующие: Методы, основанные на анализе парных продаж. Под парной продажей подразумевается продажа двух объектов, в идеале являющихся точной копией друг друга, за исключением одного параметра, наличием которого и объясняется разница в цене этих объектов. Данный метод позволяет рассчитать поправку на вышеупомянутую характеристику и использовать ее для корректировки на этот параметр цены продажи сопоставимого с объектом оценки объекта-аналога. Проведя анализ рынка, не было найдено (на дату оценки) ни одного объекта аналога, который бы являлся точной копией оцениваемому объекту и отличался бы от него не более чем на один параметр. Поэтому применение данного метода невозможно. Экспертные методы расчета и внесения поправок. Основу экспертных методов расчета и внесения поправок составляет субъективное мнение эксперта-оценщика о том, насколько оцениваемый объект хуже или лучше сопоставимого аналога. Экспертными методами обычно пользуются, когда невозможно рассчитать достаточно точные денежные поправки, но есть рыночная информация о процентных различиях. В данном отчете использовались элементы экспертных методов внесения поправок, а именно для определения весов влияния факторов сравнения объектов недвижимости исходя из характеристик объектов, а также влияния каждого фактора на величину единицы измерения. Статистические методы. Суть метода корреляционно-регрессионного анализа состоит в допустимой формализации зависимости между изменениями цен объектов недвижимости и изменениями каких-либо его характеристик. Расчет начинается с кодирования характеристик объекта оценки и аналогов объекта оценки, после которого производится приведение кодов к относительным величинам. Для этого код объекта по каждому из факторов делят на максимальное значение, т.е. производят нормирование закодированных факторов. Далее проводится нормирование с учетом весов влияния различных факторов. По результатам кодирования, нормирования закодированных факторов с учетом весов влияния, рассчитывается суммарный коэффициент качества или «индекс потенциала» объектов сравнения, как сумма кодов для каждого объекта. Рыночная величина единицы измерения за объект оценки равна сумме произведений приведенных (откорректированных) единицы измерен
Рыночной стоимости квартиры - страница 16
Комментариев нет:
Отправить комментарий